La vivienda abre un nuevo ciclo alcista impulsada por la bajada de tipos

Historia de Rosa Salvador

Los precios de la vivienda han iniciado un nuevo ciclo alcista impulsados por un aumento de la demanda de compra por la próxima bajada de tipos de interés, la fortaleza del mercado laboral, la llegada de inmigrantes y las tendencias sociales que reducen el número de miembros de los hogares, según explicaron ayer los directivos de Tecnocasa, la mayor red inmobiliaria de España y José García Montalvo, catedrático de economía de la UPF.

“En el primer semestre los precios han subido un 6,2% de media en nuestra red en España, con alzas más fuerte en Sevilla (9,7%), Valencia (8,56%) o Madrid (6,58%) y algo más moderadas en Barcelona (4,8%)” señaló Lázaro Cubero, director de análisis de la red, que destacó que es la primera vez en muchos años que el aumento supera el IPC.

Según el Informe sobre el mercado de la Vivienda, que elaboran la inmobiliaria y la UPF desde 2004, analizando los precios de las transacciones en las que interviene, el precio medio de venta en España ha sido de 2.727 euros/m2 en el primer semestre, el nivel mismo de 2008 o 2004, y un 22% por debajo del máximo, que alcanzó en el segundo semestre de 2006. Esta cifra esconde sin embargo variaciones locales, con grandes aumentos en las zonas donde se concentra la actividad económica y la población: todo el eje mediterráneo, Madrid, Ibiza, Palma de Mallorca y Canarias, según José García Montalvo.

Paolo Boarini, consejero delegado de Tecnocasa, recordó que, en cambio, los precios que recoge el INE están ya por encima de los que había en el máximo del anterior ciclo, y esto ha llevado a pensar que tal vez estemos de nuevo en una situación de burbuja. A su juicio, sin embargo, “todos los indicadores demuestran que no hay síntomas” de ello, sino de un mercado con poca oferta de vivienda y mucho interés de compra. “Si la vivienda ha resistido el ciclo de subida de tipos de interés sin bajar de precio, cuando teóricamente había de haber bajado hasta el 30%, podemos prever que las subidas se acelerarán cuando efectivamente bajen los tipos”, advirtió García-Montalvo.

Boarini explicó que en 2023 en España se vendieron 638.000 viviendas, 200.000 menos que en 2007 y apenas 60.000 de obra nueva cuando entonces eran prácticamente la mitad del mercado. Además, las condiciones de financiación son mucho más estrictas, con hipotecas que cubren apenas el 69% del valor de la vivienda, cuotas que suponen un 30% de los ingresos del solicitante (en 2007 llegaron a rondar el 60%) y una duración media de 28 años. El 83% de quienes consiguen una hipoteca tienen contrato indefinido, frente a la situación del boom, cuando eran solo el 55%.

En este periodo, explicó García Montalvo, el parque inmobiliario ha sumado casi 3 millones de viviendas, pero de ellas solo 1,8 millones son viviendas principales, mientras que el resto son segundas residencias. Y aunque los precios según el INE hayan superado los máximos de 2008, “la inflación acumulada es del 39%, por lo que en términos reales la vivienda media es más barata”.

El catedrático señaló que la subida se ha producido por el encarecimiento de la vivienda nueva (un 30% más cara que en 2008 según el INE) y que su subida se mantendrá porque los costes de construcción han subido un 38% y en el futuro tendrá más facilidades de financiación por parte de los bancos por ser más eficiente energéticamente, lo que aún impulsará más su precio.

“No es un fenómeno exclusivo de España, sino que está pasando en las grandes ciudades de todos los países –explicó García Montalvo. Aquí el Banco de España ha cifrado en 600.000 el déficit de viviendas, pero esa cifra se va ampliando. El cuello de botella es la escasa construcción de vivienda: una oferta que no crece al ritmo de la demanda”.